关于东塔景区环境整治工程拆迁案件欣林等21户补偿问题的法律意

北京市亿嘉律师事务所文件

关于东塔景区环境整治工程拆迁案件

   欣林等21户补偿问题的法律意见

高邮市人民政府：

本所接受欣林等21户文游中路业主的委托，依法代为办理贵政府辖区内21户居民在东塔景区环境整治工程中的拆迁案件。在此之前曾和市政府多个组成部门进行沟通，对于贵政府给予我们沟通和发言的机会，我们致以诚挚的感谢。

在补偿标准的问题被拆迁户和政府存在的争议我们感到很难达成一致的，但是关于部分事实的认定上，我们认为政府的做法是不妥当的，所以仅以代理人的身份本着尊重法律、尊重事实的原则向贵政府提出一点法律意见，希望尽可能的使政府补偿方案和本所当事人的要求缩小差距，以期促成协调一致，请予以重视并参考：

   一、关于补偿的形式，被拆迁人应当具有选择的权利。

 《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第二款为“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”

  《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第二款为“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

江苏省《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第九条与上述国务院拆迁条例规定内容完全一致，不再赘述。

综上，国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》都明确规定，补偿方式分为产权调换和货币补偿，被拆迁人可以选择补偿方式；只有拆迁非公益事业房屋的附属物一种情形作为例外，不作产权调换。本案中欣林等人的房屋并不是属于公益事业房屋的附属物，而是属于私有房产，当然可以依法选择产权调换的方式进行补偿。

二、对于欣林等21户的补偿以“国有划拨”的形式认定，致使其补偿标准低于其他国有土地的房屋补偿标准是不正确的，国有土地上的补偿标准应当是一致的。

东塔景区环境整治工程对于国有土地上31户房屋的补偿形式是货币补偿，而《国务院城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定为“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”本案中国有土地上房屋的区位、用途是完全相同的，都是同一地段的房屋，都是按照经营房进行补偿的，那么补偿标准应当是一致的。这一问题也是文游中路南侧21位业主不愿拆迁的原因之一。

三、欣林等21户的属于营业房，其附属的土地认定为划拨土地，是有悖于法律规定。

据高邮市房管局解释，欣林等21户的补偿标准低是由于在土地定性时将其认定为“划拨土地”。据了解，欣林等21户的房屋是原高邮县人民政府决定在这里打造饮食市场，由武安乡人民政府（现在已经并入高邮镇）建设武安乡饮食市场，建设成的房产出售给了包含21位业主在内的公民。他们的房屋都属于经营性房屋，从八十年代我国最早的土地管理法到现在的多次修订，经营性质的房屋建设用地都不能属于划拨方式取得土地的类型。

客观事实上，原来这些涉案土地是属于集体土地的，然而在2004年这些土地业经江苏省人民政府批准征收转为了国有土地，也被高邮纳入了城市规划区，应当按照城市规划区内的国有土地上房屋进行补偿（这一点我们是一致的，最高人民法院的“法[2005]行他字第5号司法解释“规定也是如此）。

我们认为欣林等21人的房屋是以经营性用房的形式购买的，法律规定这种性质的房屋用地不属于划拨供地的类型，那么在其征为国有后，应当应当认定为国有出让方可符合法定的原则，同时亦符合贵政府在处理拆迁补偿问题对于被拆迁人“就高不就低”的人性化操作原则。

关于这一问题，我们经过详细的研究和分析，一致认为对于欣林等21人的房屋，按照国有出让土地上的房屋进行补偿更为合理。故特提出以上法律意见，请贵政府能够采纳。

                          北京市亿嘉律师事务所

                                                                               2011年2月24日

主题词：东塔景区环境整治工程 拆迁补偿 法律意见

承办律师：王卫洲，联系方式：15810784790。